Eigenmietwert-Erhöhungen von 80 Prozent und mehr

Die ersten Neueinschätzungen des Eigenmietwertes zeigen zum Teil massive Erhöhungen. Der Hauseigentümerverband wird derzeit von Anfragen überrannt.

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In den vergangenen Tagen haben Haus- und Wohnungsbesitzer in den Stadtquartieren 4051 und 4054 Post von der Steuerbehörde unter Finanzdirektorin und SP-Regierungsrätin Eva Herzog bekommen. Eine Wohnungsbesitzerin im Gotthelf-Quartier berichtet, dass bei ihr die Erhöhung des Gebäudewertes über 41 Prozent ausmacht und der Grundstückswert mit einem Mehrwert von über 65 Prozent herangezogen wurde. Auch der Tief­garagenplatz sei um 46 Prozent höher eingeschätzt worden als beim letzten Mal.

Da die Neueinschätzungen für etliche Betroffene eine deutliche steuerliche Mehrbelastung bedeutet, wenden sich viele an den Hauseigentümerverband Basel-Stadt (HEV). «Ich werde im Moment von Anfragen betroffener Eigenheimbesitzer überhäuft», sagt Andreas Zappalà, Geschäftsführer des HEV Basel-Stadt. «Die Erhöhungen der Steuerwerte, von welchen wir erfahren haben, sind zum Teil beträchtlich.»

Nicht selten habe sich in der Neueinschätzung der Vermögenssteuerwert um 60 bis 80 Prozent erhöht, in Einzelfällen gar um 150 Prozent, so Zappalà. Damit habe sich der Wert verdreifacht. Zappalà erzählt von einem Beispiel, bei dem die Einschätzung bisher auf 243'500 Franken lag und sich neu auf 790'000 Franken befinde. Auch wenn jeder Fall einzeln betrachtet werden muss und generelle Vergleiche mit Vorsicht zu tätigen sind, so kristallisiert sich eine Entwicklung doch heraus. «Tendenziell wurden die Landwerte zum Teil mit einem doppelt so hohen Landpreis wie bei der letztmaligen Verfügung erhöht», sagt Zappalà. Zum Vergleich: Im Kanton Basel-Landschaft gehört der Landwert nicht zur Eigenmietwertberechnung.

Grosse Welle nach Sommerferien

Eine Hausbesitzerin, die sich bei der BaZ meldete, berichtete ebenfalls von massiven Erhöhungen des Eigenmietwertes aufgrund der Neueinschätzung des Landwertes. Für die ersten 400 Quadratmeter werde der volle Landpreis genommen, der Rest werde mit einem Drittel berechnet.

Für viele Haus- und Wohnungsbesitzer könnte die Ernüchterung aber erst noch kommen. Offenbar will die Steuer­verwaltung bis nach den Sommerferien warten, bis sie eine weitere Welle von Neueinschätzungen verschickt – um den August herum dürfte das der Fall sein. «Wir empfehlen den betroffenen Eigentümern, bei der Steuerverwaltung die Detailberechnung anzufordern. Daraus ist zu entnehmen, wie der neue Wert zustande kommt», sagt Zappalà.

Eine Einsprache gegen den Vermögenssteuerwert mache dann Sinn, wenn der Vermögenssteuerwert im Bereich des Marktwerts oder nicht wesentlich unter diesem liege, sagt Zappalà. Die Untergrenze sollte sich bei 70 Prozent bewegen. «Ebenso sollte man Einsprache gegen die Neubewertung erheben, wenn mit dieser Neu­bewertung eine massive Erhöhung des Vermögenssteuerwerts einhergeht.»

Eine Einsprache sei unerlässlich, wenn der Vermögenssteuerwert zu einer unrealistischen Eigenmiete führe, rät Zappalà.

Da oft nur wenig Zeit zwischen Erhalt der Neueinschätzung und dem Ablauf einer Einsprachefrist besteht, rät eine betroffene Hausbesitzerin, gleich nach Erhalt der Detailabrechnung eine Einsprache einzureichen und für die Begründung eine Fristverlängerung zu beantragen – diese müsse das Amt grundsätzlich gewähren.

Der neue Eigenmietwert lässt sich einfach berechnen, denn er beträgt 3,5 Prozent des neuen Vermögens­steuerwertes. Es könne durchaus sein, dass der Vermögenssteuerwert an und für sich korrekt sei, dass die Gesetzessystematik aber zu unrealistischen Eigenmietwerten führe, sagt Zappalà.

Korrekte Einsprache wichtig

Es dürfe nicht übersehen werden, dass der Eigenheimbesitzer in der Regel ein Einfamilienhaus oder eine Stockwerkeigentumswohnung für sich erwerbe und sich dabei nicht überlege, welche Miete er dafür auf dem Markt bezahlen müsste. «Für ihn ist die finanzielle Tragbarkeit entscheidend und nicht mögliche, fiktive Mietzinseinnahmen, die er sowieso nicht generieren will», sagt Zappalà. «Deshalb ist er durchaus bereit, für sich ein Haus zu einem Preis zu kaufen, aus welchem er nie eine Rendite von 3,5 Prozent, will heissen einen Mietertrag, realisieren kann. Für ihn selber hat das Haus diesen Wert und er möchte sich diesen Wohnwert auch leisten.» Ein Mieter hingegen mache sich ganz andere Überlegungen. Er miete sich nicht ein Haus zu einem Preis, den er als zu hoch erachtet.

Viele Haus- und Stockwerkbesitzer, die sich an den HEV wenden, wollen wissen, ob es ein Muster-Einsprache-­Formular gibt – der HEV klärt zurzeit ab, ob das möglich wäre.

Die Ausgangslage zeige sich nicht zuletzt aus juristischer Sicht nicht ganz einfach, so Zappalà. Jede Einsprache müsse im Detail angeschaut werden, und für jede Einsprache müssten die passenden Einspracheanträge und -begründungen aufgeführt werden. Denn an diese Begründungen sei der Einsprecher für den späteren Rekurs gebunden. «Wir werden versuchen, Textbausteine zu errichten und diese in geeigneter Form bekannt zu machen», sagt Zappalà.

Doch er mahnt, mit solchen Vorschlägen vorsichtig zu sein und sie nicht als Allheilmittel anzusehen. Je nach Situation kann es sich lohnen, wenn eine Einsprache durch eine versierte Fachperson wie einen Anwalt oder Steuerexperten formuliert wird oder wenn man sich von einer solchen in der Sache vertreten lässt.

Eine Hausbesitzerin, welche sich an die BaZ gewandt hat, hofft, dass möglichst viele der rund 20'000 Eigenheimbesitzer in Basel-Stadt Einsprache er­­heben, um einen geballten Protest gegen die verklausulierte Steuer­erhöhung von Eva Herzog zu formieren.

Umfrage

Hauseigentümer müssen mit höheren Eigenmietwerten rechnen. Sollen sie mehr Eigenmietwert bezahlen?

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1957 Stimmen


(Basler Zeitung)

Erstellt: 02.07.2016, 07:47 Uhr

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