Vor dem Ende der Festhypotheken?

Dank neuartigen Finanzierungsformen sind Hauskredite schon jetzt bedeutend günstiger als Hypotheken. In zehn Jahren könnten sie sogar die Festhypotheken ersetzen.

Innovativ: Wohnbaugenossenschaften wie die Zürcher ABZ gehen in der Architektur und in der Finanzierung neue Wege.

Innovativ: Wohnbaugenossenschaften wie die Zürcher ABZ gehen in der Architektur und in der Finanzierung neue Wege. Bild: Sophie Stieger

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Wer eine Hypothek benötigt, hat die Wahl zwischen variablen, Libor- oder Festhypotheken. Hauskredite, die auf dem weit verbreiteten Geldmarktsatz Libor basieren, erweisen sich zwar häufig als günstigste, aber unsicherste Variante, weil der Zins wenig berechenbar ist. Bei Festhypotheken kennen die Hauseigentümer die Zinsbelastung auf Jahre hinaus, was dem Sicherheitsbedürfnis vieler Schuldner entgegenkommt. «Aber für die Sicherheit zahlen Hauseigentümer viel zu viel», sagt Stefan Mühlemann von der Zürcher Beratungsfirma Pro Ressource, die sich auf die Optimierung von Hypotheken spezialisiert hat.

Zudem seien Festhypotheken «Handschellen für die Schuldner», so Mühlemann. Das zeigt sich in den hohen Gebühren, die bezahlt werden müssen, wenn eine Hypothek vorzeitig zurückbezahlt wird. Zudem seien die üblicherweise von Banken angebotenen Laufzeiten bis zu 15 Jahren für viele Kunden zu kurz.Um zu illustrieren, was eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung zustande bringt, erklärt Mühlemann: «Letzten Herbst haben wir einer Wohnbaugenossenschaft einen Kredit mit einem Zins unter 2 Prozent fest für 40 Jahre vermittelt. Da kann eine ganze Generation von Mietern günstig wohnen, ohne jemals mit höheren Mieten rechnen zu müssen.» Für Firmen könnten die Hypotheken ein Viertel und für private Bauherren sogar ein Drittel günstiger sein, wenn die Verhandlungen mit den Banken richtig geführt würden.

Tauschgeschäfte mit Zinsen

Eine weitere Einsparung ergibt sich bei den Referenzzinssätzen, also jenen Kosten, die Banken haben, weil sie sich das Kapital beschaffen müssen. In manchen Fällen liegen die den Kunden verrechneten Referenzsätze bis 0,5 Prozent über den effektiven Sätzen, die in elektronischen Medien wie Bloomberg veröffentlicht werden. «Dann insistieren wir darauf, dass die Referenzzinsen auf den echten Marktpreisen beruhen», so Mühlemann. Auch die individuelle vom Kunden abhängige Marge ist oft nicht nachvollziehbar. Mit Mengenrabatten, die Beraterfirmen wie Pro Ressource für ihre Kunden herausholen, gehen die Kosten noch weiter zurück.

Das Gleiche wird mit neuen Finanzierungsformen erreicht, vorausgesetzt, der Immobilienbesitzer ist bereit, auf die gewohnten Festhypotheken zu verzichten. «Die Finanzmärkte und ihre Möglichkeiten sind noch gar nicht bei den Kunden angekommen», meint dazu Mühlemann. Das Zauberwort heisst Swap. Darunter ist ein Zinstausch zu verstehen, den zwei Parteien eingehen. Üblicherweise wird ein fester Zins gegen einen variablen Zins wie den Libor getauscht.

Effiziente Swapmärkte

Der Swapmarkt ist eines der grössten und effizientesten Segmente der Finanzmärkte. Auf ihm treffen sich grosse Schuldner wie Industrie-Unternehmen, Banken, Versicherungen und Regierungen, um ihre Kreditkonditionen zu verbessern. Ein Optimierungspotenzial besteht, weil die offenen Kredit- und Obligationenmärkte nicht immer bestens funktionieren. So können Schuldner auf dem Kapitalmarkt die günstigsten Konditionen für einen Kredittyp vorfinden, den sie gar nicht benötigen. Und der Kredit, den sie eigentlich bräuchten, ist zu teuer. Wenn sich nun jeder holt, was am billigsten ist, und auf dem Swapmarkt gegen das tauscht, was er gesucht hat, fahren alle Teilnehmer günstiger. Die Swapmärkte sind effizient, weil nur Zinsdifferenzen von verschiedenen Krediten gehandelt werden, nicht aber die Kredite selbst. Somit stehen kleinere Beträge auf dem Spiel, und die Bonität der Gegenparteien spielt eine geringere Rolle als auf den Kapitalmärkten.

Nun sollen die Swaps vermehrt auch Hypothekarschuldnern zugänglich gemacht werden. Hauskredite auf der Basis von Swaps sind im Schnitt 25 Basispunkte billiger als vergleichbare Hypotheken und haben doch den Vorteil einer festen Verzinsung. Zudem können Swaps kurzfristig geändert und ohne Strafgebühren aufgelöst werden. Wegen dieser Vorteile hätten grosse Immobiliengesellschaften keine Festhypotheken mehr, sondern nur noch Swaps. Angeboten werden sie von der Zürcher Kantonalbank und den zwei Grossbanken.

Der administrative Aufwand ist aber noch beträchtlich, sodass sich die Tauscherei erst ab 3 Millionen Franken lohnt. Mühlemann hofft, dass die Grenze mit der Zeit herunterkommt und sich in 10 Jahren jedermann im Internet eine Swaphypothek bestellen kann. «Das ist mir ein echtes Anliegen.»

Swaps für Genossenschaften

Giampiero Brundia von der Hypothekenbörse Schweiz bestätigt, dass Swapbasierte Kredite bei gewerblichen Immobilienhändlern und -besitzern, Genossenschaften und Stiftungen in den vergangenen 3 bis 4 Jahren in Mode gekommen sind. Er warnt aber vor den Fallstricken, die sich in Swaps verstecken können: «Man sollte sich nicht darauf einlassen, wenn man die Kontrakte nicht vollständig versteht.»

Dem stimmt Martin Stocker, Geschäftsführer der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), zu. Die ABZ greift auf Swaps zurück, allerdings in beschränktem Umfang und zur Absicherung von Zinsbewegungen.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 06.06.2011, 13:35 Uhr

So funktioniert eine Immobilienfinanzierung mit einem Swap:

artei A erhält von ihrer Bank einen Immobilienkredit. Dafür bezahlt A an die Bank die Marge und einen variablen Zins, in der Regel den Libor. Zusätzlich geht A einen Swap mit B ein. Dabei zahlt A an B einen festen, ausgehandelten Zins für die vereinbarte Laufzeit und erhält von B den Libor zurück. Diese Kombination entspricht einem üblichen Zinsswap. Die variablen Zinsen, die A einmal erhält und bezahlt, neutralisieren sich. Übrig bleiben die fixe Zahlung und die Marge für die Bank. Wenn dies günstiger ist als eine herkömmliche Hypothek, hat der Swap seine Funktion erfüllt.

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