Ausstieg aus der Festhypothek

Festzinshypotheken mit fixen Laufzeiten sind die am meisten verbreitete Immobilienfinanzierung. Eine vorzeitige Vertragsauflösung, um von den jetzt sehr tiefen Zinsen zu profitieren, ist allerdings teuer.

Aussicht auf tiefere Zinsen: Aus der bereits abgeschlossenen Festhypothek auszusteigen, geht aber ins Geld.

Aussicht auf tiefere Zinsen: Aus der bereits abgeschlossenen Festhypothek auszusteigen, geht aber ins Geld. Bild: Keystone

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Bankkunde Walter M. aus Münsingen (Name geändert) zu seinem Kundenberater: «Vor drei Jahren habe ich eine Festhypothek über 500'000 Franken bei 2,7 Prozent Zins abgeschlossen. Mittlerweile sind die Zinsen wesentlich tiefer. Was würde ein Auskaufen aus dem Vertrag kosten?»

Im einen Jahr offerierte die Bank eine Vertragsauflösung für 31'000 Franken, das Jahr darauf für 25'500 Franken. Walter M. ist keine Ausnahme. Hunderttausende von Bankkunden wollten in den vergangenen Jahren aus ihren Festhypotheken aussteigen, weil das Zinsniveau in der Zwischenzeit stark gesunken ist. Ihr gemeinsames Problem: Sie glaubten den Zinsprognosen der Banken.

Das Kreuz mit den Prognosen

In den zehn Jahren von 1998 bis 2007 lagen fast alle Zinsanalysten falsch. Dies stellte der Wirtschaftswissenschafter Markus Spiwoks in einer Untersuchung fest. Die Analysten verhiessen fast permanent einen Anstieg der Zinsen, während sie in der Realität mehrheitlich fielen. In den Folgejahren bis heute war es nicht anders.

Nicht nur falsche Zinsprognosen können Anlass für ausserordentliche Kündigungen sein, oft geht es ganz einfach um einen nicht geplanten Verkauf: eine berufliche Veränderung, Scheidung, ein längerer Auslandaufenthalt, andere Wohnbedürfnisse. Laut Adrian Wenger, Hypothekenspezialist beim VZ Vermögenszentrum, häufen sich derzeit solche Fälle: «In der Hypothekarberatung sind ausserordentliche Kündigungen von Festhypotheken derzeit ein dominierendes Thema.» Die Praxis der Banken sei recht unterschiedlich.

Mehr Rechte für Banken

Zwar unterbreiten viele Banken ihren Kunden wie im Fall von Walter M. ein konkretes Ausstiegsangebot. Es kommt aber laut Wenger auch vor, dass der Darlehensgeber einen vorzeitigen Ausstieg kategorisch ausschliesst. Massgeblich ist das Kleingedruckte. Ein Blick in die Vertragsklauseln zeigt, dass die Banken meist für sich selbst das Recht beanspruchen, Festhypotheken zu kündigen. Umgekehrt ist der Fall einer vorzeitigen Kündigung durch den Kunden häufig gar nicht vorgesehen und auch nicht klar geregelt.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung ist meistens vom Differenzbetrag die Rede. Er ergibt sich aus dem vertraglich vereinbarten Zinssatz und dem Wiederanlagesatz, der für die verbleibende Restlaufzeit verbleibt. Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Es geht um eine Hypothek über 500'000 Franken, fest verzinslich für zwei weitere Jahre bei 3 Prozent. Wenn jetzt der Vertrag aufgelöst und das Geld zurückbezahlt wird, lässt sich das Geld zum Beispiel noch zu 0,1 Prozent anlegen. Bei einer Zinsdifferenz von 2,9 Prozent für zwei Jahre ergibt dies also Ausstiegskosten von 29'000 Franken.

Was kostet ein Ausstieg?

Stefan Mühlemann, Finanzierungsberater von Pro Ressource – Finanzierungsoptima, sagt dazu: «Es kann sich sehr wohl lohnen, einen detaillierten Einblick in die Berechnung zu verlangen.» Allzu oft seien nämlich in den Ausstiegskosten Aufwände und Margen eingerechnet, die sich gar nicht rechtfertigen liessen. Die Kosten der Banken im Kreditgeschäft setzen sich aus ganz verschiedenen Komponenten zusammen, und sie alle fliessen auf die eine oder andere Weise in die Berechnung ein: Wichtig sind natürlich der aktuelle Marktzins für die Wiederanlage, dann Risiko, operative und administrative Marge, Gewinn und oft auch diverse Gebühren. «Wenn nun aber der Kunde bei der gleichen Bank lediglich von einer Festhypothek in ein anderes Produkt wechseln will, wäre eine Entschädigung für eine entgangene Marge natürlich nicht gerechtfertigt», so Mühlemann.

Als Bankkunde sollte man sich erstens schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gut überlegen, für wie lange man sich wirklich binden will und wie ein möglicher Ausstieg konkret abgewickelt wird – je klarer die Modalitäten, umso besser. Zweitens lohnt es sich, die Berechnungen zum Ausstieg entweder selbst oder durch einen unabhängigen Experten zu überprüfen. (Berner Zeitung)

Erstellt: 07.02.2012, 08:42 Uhr

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