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Hypothek gegen zehn Prozent Eigenmittel – das Risiko baut mit

Für Wohneigentum verlangen Immobilienfinanzierer immer weniger Eigenmittel. Dadurch steigt das Ausfallsrisiko für die kreditgebenden Banken. Jetzt will der Bund per Verordnung Mindeststandards einführen.

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Ein ungeschriebenes Gesetz in der Schweiz besagt: Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss mindestens 20 Prozent Eigenmittel aufbringen. Doch die Finanzmarktaufsicht (Finma) beobachtet schon seit Jahren, «dass immer mehr Banken Ausnahmen bei ihrer Kreditvergabepolitik machen.» Den jüngsten Fall berichtete die «Sonntagszeitung»: die französische Grossbank Credit Agricole verlange nur noch zehn Prozent Eigenmittel von Schweizer Kreditnehmern. Die Bank versteht das als Angebot vor allem an junge Menschen, die sich einen höheren Eigenmittelanteil von 20 Prozent für eine Immobilie in der Regel nicht leisten können.

Finanzaufseher prüfen Hypothekarvergabe

Zu diesem Angebot wollte Finma-Sprecher Tobias Lux nicht Stellung nehmen, fügte aber hinzu: «Die Verlockung ist im gegenwärtigen Umfeld gross, Hochrisikokredite zu vergeben.» Das gesamte Hypothekarvolumen ist von 2009 auf 2010 um 4,6 Prozent auf rund 760 Milliarden Franken gestiegen. Derzeit liegt die Zahl laut Schätzungen bereits bei rund 800 Milliarden – Tendenz steigend. Die Finanzmarktaufsicht werde, so Lux, die Kreditvergabe der Banken weiterhin unter die Lupe nehmen und sich sowohl durch Prüfungen vor Ort als auch über Prüfgesellschaften ein Bild von der Vergabepraxis der Banken machen. «Insbesondere dort, wo wir erhöhte Risiken wahrnehmen.»

Grundlage dafür soll ein Entwurf zur sogenannten Eigenmittelverordnung für Banken sein, der in der Schublade der Eidgenössischen Finanzverwaltung (EFD) schlummert. Damit sollen die Regeln, an die sich Schweizer Banken seit über 100 Jahren gehalten haben, mehr Gesetzescharakter bekommen. Im Laufe des ersten Quartals 2012 soll feststehen, wie viel Eigenmittel für Hypothekarkredite vorgeschrieben sind: mindestens 20 Prozent sollen vom Kunden kommen, höchstens 80 Prozent von der finanzierenden Bank, so die Maxime. Auch für die Kreditwürdigkeit der Schuldner sollen Mindeststandards festgelegt werden. «Die Schulden müssen für die Kreditnehmer tragbar sein», sagt der Finma-Sprecher.

Ausfallsrisiko steigt

Wenn nur noch zehn Prozent Eigenmittel vom Kreditnehmer verlangt werden, bedeutet das nämlich zweierlei: Erstens müssen die Zinsen für 90 statt für 80 Prozent der Kreditsumme bezahlt werden. Und zweitens steigt das Ausfallsrisiko aus Sicht der Bank, weil auf Kreditnehmerseite die Wahrscheinlichkeit der Zahlungsunfähigkeit steigt. «Der Kreditnehmer hat es schwerer, neben den Zinsen die Kreditsumme zu tilgen», fasst Ökonom Urs Hausmann vom Immobilienberater Wüest & Partner zusammen. Von einer gesetzlichen Vorschrift hält Hausmann aber nichts. «Die Banken würden ohnehin Wege finden, das Gesetz zu umgehen.»

Das ist Wasser auf die Mühlen jener Kritiker, die in der aggressiveren Kreditvergabepolitik bereits eine Art Subprime-Krise Schweizer Art sehen: Auf der einen Seite steigen die Immobilienpreise dermassen, dass bereits von einer Überhitzung am Immobilienmarkt und einer Blase gesprochen wird, auf der anderen Seite gibt es bei Immobilienkrediten keine endgültigen Vorschriften für die Risikoprävention bei den Banken. Aus diesen Gründen hat die Ratingagentur Moody's kürzlich den grössten Schweizer Immobilienfinanzierer, die Raiffeisen Gruppe, in der Bonität herabgestuft. Und das, obwohl Raiffeisen einen Eigenmittelanteil von mehr als 30 Prozent von ihren Kunden verlangt, wie Raiffeisen-Sprecher Würth beteuert.

«Keine Subprime-Krise»

Einstweilen müssen sich die Finanzinstitute am Riemen reissen. «Wenn etwas schiefgeht, wird das sofort in den Büchern der Bank erfolgswirksam. Deshalb ist es ein Anreiz für die Bank, nur 'gute' Risiken in die Bilanz aufzunehmen», argumentiert Immobilienexperte Hausmann. Zum Vergleich: Im Zuge der Subprime-Krise in den USA wurden die Schulden verbrieft und weiterverkauft. Die Beziehung zwischen Schuld und Investor wurde dadurch aufgelöst. In der Schweiz sei das aber nicht der Fall. Zudem muss laut den Eigenkapitalvorschriften von Basel III ein höheres Risiko von der Bank auch mit mehr Eigenkapital unterlegt werden. Wird das Risiko zu hoch, machen die erhöhten Eigenkapitalvorschriften das Geschäft unrentabel. Das verhindere den Wildwuchs und sogenannte Risikokredite hielten sich im Rahmen. Wenn der Schweizer Immobilienmarkt aber weiter überhitzt, dann wird die Immobilienblase, die daraus resultiert, sehr wohl zum Risiko für den Kreditsektor. (baz.ch/Newsnet)

Erstellt: 28.11.2011, 16:22 Uhr

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